Due Diligence nos negócios imobiliários – entenda a importância
Primeiramente, precisamos ressaltar a importância da verificação prévia do campo que antecede a realização de qualquer negócio jurídico, para que não ocorram surpresas desagradáveis às partes durante o andamento do processo. Nos negócios imobiliários a lógica é a mesma, afinal, a burocracia que antecede a realização desses feitos, acaba tornando a prevenção muito mais eficiente que quaisquer obrigações reparatórias que decorram do negócio.
A prática da Due Diligence busca exatamente isso: a análise prévia de todas as condições para efetuar um negócio livre de embaraços e de maneira célere. Due Diligence é um termo em inglês que significa devida diligência, sendo praticada por especialistas do ramo que tornam o negócio jurídico mais seguro e adequado dentro das expectativas das partes. Este artigo tratará sobre o que é a Due Diligence, quem faz, qual a sua importância e como ela acontece no dia a dia.
O que é Due Diligence?
De maneira geral, fazer uma Due Diligence é fazer uma investigação prévia e aprofundada de todo campo negocial, obtendo todos os reflexos respectivos possíveis a curto e médio prazo. Essa investigação deve ocorrer com relação aos documentos, situação física e jurídica do imóvel, bem como, situação financeira de todas as partes interessadas no negócio. Essa análise jurídica aprofundada de todos os aspectos que torneiam o negócio faz com que a situação real do imóvel seja demonstrada a fim de obter um laudo preciso sobre aspectos essenciais dentro daquilo que se espera de um contrato.
Essa prática conta com profissionais especialistas do ramo, que fazem com excelência todas as investigações necessárias. Geralmente, esses profissionais são advogados especialistas em direito imobiliário, ou profissionais habilitados em Due Diligence. Lembrando que a Due Diligence não deve ser confundida com o trabalho exercido por corretor de imóveis – que, em regra, é um trabalho mais superficial no que diz respeito a analise documental, jurídica e territorial.
Como é o procedimento de uma Due Diligence imobiliária?
O procedimento ocorre através da análise aprofundada de todos os documentos que compõe o negócio, independente de qual seja a natureza do ato (compra e venda, doação ou contratos de quaisquer espécies, mas que envolvam o imóvel). Ao fazer essa análise na matrícula do imóvel, certidões, apuração de irregularidades, saúde financeira das pessoas físicas e jurídicas envolvidas no contrato, é mais provável que informações relevantes sobre o imóvel como existência de ônus sobre o imóvel, regularidade das construções, existência de débitos tributários e existência de processos judiciais sejam descobertas antes do fechamento do negócio.
Não só os aspectos jurídicos do imóvel devem ser avaliados, mas também todos os outros, como localização, vizinhança, análise de segurança sobre o imóvel, situação interna e externa predial, questões sobre barulho, riscos e também conhecimento sobre quem eram os antigos proprietários do imóvel. Assim, as partes podem a partir da Due Diligence, analisar de forma mais real todas as nuances dos atos pretendidos.
Qual a importância da Due Diligence para o negócio?
A realização da Due Diligence é muito eficaz no apontamento das providências que devem ser tomadas, bem como, na certeza de que a realização do negócio será segura e livre de embaraços. A recomendação da efetivação da Due Diligence, ocorre, principalmente, antes da realização de negócios que envolvam valores muito altos, uma vez que a burocracia para efetivar transações de grande monta pode envolver riscos, tanto para sua constituição quanto para seu desfazimento. Outro aspecto importante a ser pontuado é a existência de vícios nos negócios que podem vir a surgir anos depois de firmar o contrato, o que torna a reversão de certos atos muito mais prejudicial com relação à decorrência do tempo.
Não raro se vê por aí o angariador do imóvel opinando com “certeza” sobre a segurança do negócio sem ter efetuado as diligências que ocorrem a partir de uma matriz de risco, o que, na verdade, só pode ser atestada através da Due Diligence. É importante ressaltar esses pontos, porque a simples presunção acerca da situação do imóvel não previne os prejuízos que podem ocorrer com o passar do tempo.
E depois de realizada a Due Diligence, o que acontece?
A Due Diligence é apresentada através de um relatório elaborado pelos profissionais habilitados, apontando os prós e contras que estão envolvendo a negociação. Com isso, há também o apontamento da direção do negócio a partir daquele momento, o que acaba indo além da prevenção de riscos e segurança do contrato.
A realização da Due Diligence deve anteceder todos os atos relacionados ao negócio, como transferência de propriedade, servidão, usufruto, alienação fiduciária, hipoteca. O intuito da investigação prévia é ser a mais precisa possível e pode ser formalizada por contrato assinado pelas partes, devendo constar de maneira clara a intenção dos envolvidos, o prazo necessário para efetivação das diligências bem como outras condições que se fizerem importantes e necessárias para a realização da Due Diligence.
Ressalta-se que o presente artigo tem cunho meramente informativo, sendo imprescindível a consulta a advogado tecnicamente habilitado para correta instrução e direcionamento conforme cada caso. Ficou com dúvidas? Entre em contato conosco! Será um prazer orientá-lo.
